功能细分优质LOFT冲高突围
转化率超95.5%，泰然•环球时代中心Loft热销引行业关注2012年12月27日 成都商报电子版
“没想到城南LOFT热度会超过写字楼！”上周日，在泰然•环球时代中心开盘现场，一位资深市场人士对着项目销控表连连感叹。在这个贴满红色纸条（红色代表已售）的销控案板上记者看到，环球时代中心此次推售的跃层办公（Loft）产品， 主力均价13000元/平米。
“总共推了110套房源，当天消化105套。”泰然地产执行总经理朱宏透露，客户转化率超过95.5%。在朱宏看来，客户对价格没有抗性，是因为13000元的均价是购买了5.75米层高的两层楼产品，实得价格也就6000多元。这一观点也得到业界人士的认可，泰然•环球时代中心开盘第二天，业界人士@冬冬姐的blog 就在微博上大呼，实得单价6500元，在世纪城这个位置，卖便宜了，并引起业内广泛关注。
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“上半年，我们做市场调研的时候，整个成都市场的Loft产品每个月也就销售200多套。”成都正合地产市场部相关负责人告诉成都商报记者，去年开始Loft市场一直很低迷。对于泰然•环球时代中心的开盘表现，他坦率表示“震惊、不可思议”。不过，他又强调，尽管市场显现颓势，但也不排除个别资质极为优异的项目异军突起，成为市场黑马。
低迷一年多，优质Loft率先触底反弹
“在成都主流开发商里，找一家没有Loft卖的开发商，实在是太难了。保利、绿地、万科、龙湖、华润、花样年、蓝光，家家有这本难念的经。”资深业内人士蒋弋告诉记者，因为不限购、不限贷且高得房率，一开始Loft被开发商当做出货利器，但从2011年下半年开始，这把快刀越来越钝。
事实上，仅计算成都十多家大开发商，商业Loft总量便超过百万平米，其中一家企业营销负责人透露，他们旗下4个项目的Loft产品在2012年推向市场的达到4000套；而一些百万平米级的城市综合体里面，10万-20万平米的Loft已经成为标配。“巨大供应量和同质化产品，让开发商在Loft竞争中可以使用的手段并不多，于是价格战就成为必然。”上海策源地产成都公司策划总监张瓴曜分析称，今年上半年不少LOFT产品大打低价策略，总价二三十万元的产品比比皆是，其中不乏一些品牌房企的身影。
“从更深层次意义上看，泰然•环球时代中心Loft热销并不是一个孤立的事件。”业内人士刘淇对成都商报记者称，“最近城南多个商业项目成交起色明显，投资者对后市的预期似乎逐渐明朗，重新活跃起来的资金也开始进入一些重点优质项目。”她认为，对部分优质Loft、公寓等投资品而言，目前已筑底成功并进入缓慢上行通道。
在成都荷花池做服装批发生意十多年的温州商人陈先生购置了两套泰然•环球时代中心的跃层产品，“单价12800元/平米，这个价格比旁边不少甲级写字楼还贵。但仔细研究你就会明白，选投资品不能只看大地段、大环境，还要研究优质地段内的优异小环境。” 陈先生说，在整个天府新城范围内，无论软硬件素质还是地段小环境，都找不到比泰然•环球时代中心更优秀的。
从Loft到跃层办公，功能细分赢市场
“之前，Loft是一个非常模糊的概念。开发商在宣传中，往往是既想吃进首次购房的青年置业者，又想招徕中小型投资客，做办公用途。”资深业内人士蒋弋告诉记者，这样的Loft看上去客群很丰富，但其实对谁都没有吸引力。
从下半年市场上几个表现较为优异的跃层/Loft产品看，蒋弋的观点不无道理。清晰定位住宅功能的中德•英伦联邦“苹果跃层”和保利百合花园均取得了骄人的销售成绩，而精准定位商办功能的泰然•环球时代中心，也用销售数据证明了Loft产品在“功能纯粹”上的重要性。
记者注意到，泰然•环球时代中心的外宣口径中，Loft一词被“跃层办公”所替代。对此，泰然地产执行总经理朱宏解释道，跃层办公是基于对Loft市场的进一步细化。“北京、上海等一线城市CBD核心区域，均有一定量的Loft作单一办公用，且租金不菲，直逼甲级写字楼。”朱宏称，目前成都鲜有此类产品，泰然地产考察了多个城市的商办物业后，决定正式引入这一产品形态。
“很显然，从今年下半年开始，成都Loft迅速进入了细分时代。”业内人士白先生认为，市场对Loft一直存在需求，但受制于大量同质、低标产品，市场需求被过度压制。他还称，伴随泰然•环球时代中心、保利百合花园等开先河式产品出现，市场上优质Loft/跃层产品的缺口正逐渐得以弥补。
高价值、高价格、高预期，优质Loft三要素
“目前，市场上20、30万元一套Loft比比皆是，但毫无例外，这类以低价为卖点的Loft销售都很艰难。”正合地产市场部相关负责人指出，Loft投资者已经明白，并不是价格越低就越有投资价值。“他们已经学会综合考量一间Loft的地段、配套、定位、运营等各项指标，并愿意为更加优质的项目支付更高昂的投资成本。”上述负责人强调。
一位在泰然•环球时代中心一次性吃进3套跃层办公产品的买家告诉记者，他对这笔近400万元的投资充满信心。“城南大源商务商业核心区、243米绝对城市地标、地铁1号线上盖、世纪城站直通项目、5.75米超标层高，能同时满足这5大条件的纯商务Loft，成都市场上只有泰然•环球时代中心一家！”他称，“这样的产品放在城市CBD区域，未来投资收益至少要比普通甲级写字楼高出50%以上。”
成都商报记者 王胜波
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