城南地价迈入八千门槛 土地成本攀升或倒逼房价上涨
进入9月以来，北京、上海、杭州等地同迎地王，在引发各界强烈关注同时也引来监管层再次释放调控信号。9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人负责人召开座谈会。国土部在会上提出，要求供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。地王压顶，已经房价感受到上升压力。 而在成都，2013年拍地也不断涌现新地价。最近的一次9月18日，城南大源组团西片区拍出8410元/平方米的楼面价，比此前该板块最高楼面大幅提涨1910元/平方米，涨势惊人。不断攀升的地价给房价带来了明显的上涨推力。以上述地块为例，据估算8410元/平方米的楼面价将项目售价轻松推至过万，对周边项目已经形成价格上的倒逼之势，推升区域房价上升似已不可避免。 “地王”压顶 土地成本推升房价上涨预期 据中国之声《新闻纵横》报道，近日北京土地整理储备中心网站上两宗土地出让的公告，其中顺义新城21街区地块的出让引发了媒体的大量关注。该地块即三年前大龙地产退回的天竺22号地块的一部分，此块地为当年北京宅地总价和单价“双料地王”。昔日的地王再度入市，再次将地王推向风口浪尖。 而这也只是整个9月地王的冰山一角。即将结束的整个9月，从天津、北京、上海等城市短时间接连出现高溢价成交地块，让“金九”成为不可不扣的“地王月”。而实际上这股地王之势从5月已经开始。 地王涌现的背后，是不断攀升的土地成本。统计数据显示，在过去的8月份，包括北上广深在内的十城土地成交均价为3259 元/平方米，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。其直接的后果就是推升房价上涨。初步显示，9月份全国城市房价将继续延续8月的上涨行情，这其中土地成本的上升被视为房价上涨最主要的推力。 而在多数行业人士眼中，这是必然结果。数据显示，2013年上半年，由于土地成本施压，上半年134家上市房企净利润率同比下降1.4%，接近历史底部。“在土地成本不断提高的情况下，房企要提高利润，涨价最直接有效的方式，因此未来几个月房企提价或将是势在必行。”业内人士分析称。 另一方面，土地成本的攀升对整体区域物业形成压力。如9月22日之前北京、上海等5个城市诞生的5个地王，其楼面价格均超过周边物业。按照北京中原地产研究总监张大伟测算，如果地王楼面价超过区域在售房价，其售价要达到正常利润，房价需要至少一年内再涨50%，这必然对区域价格形成带动作用。 城南地价迈入8000门槛 土价上涨倒逼周边房价上涨 全国地王频现，成都亦不甘寂寞。9月18日，建发以成交楼面价8410元/平方米，溢价68.2%拿下城南大源组团西区一宗地，一举刷新大源板块最高楼面价，比此前由万科于去年12月份创造的6500元/平方米的价格高出1910元/平方米，震撼业界。 对于如此高的楼面价，将来打造何种产品类型，业界莫衷一是，但无论何种产品，“售价肯定过万”。“即便是按照最粗略的算法，建安费3000元，加上土地成本也要卖到11000元/平方米，而实际上远不止这个价格。”一位房企的内部人士表示。 而参照周边楼盘，也能得出结论。以片区某项目为例，该项目2011年拿地价格楼面价不到4千，2012年开盘均价为13000元/平方米左右，目前售价在14000元/平方米。照此计算，8410元/平方米的楼面价物业售价将不低于15000元/平方米，这将推动大源房价上一个新的台阶。 不仅是大源，上述业内人士指出，如此高的地价将会对整个城南房价带来助推作用，尤其是大源相邻的新川板块这种本身条件较好的区域。据了解，目前新川创新科技园已经进入实际投资阶段，其上千亿的总投资无论是规模还是产业带动都较大源的孵化园和金融城有过之而无不及，交通等其他优势亦不逊色。业界推测该版块将很快跃居与大源一线。 这意味着新川板块区域价值将有巨大的上升空间。以房价为例，目前新川板块最具代表性楼盘中德英伦城邦即将于10月份开盘的价格预计在8500元/平方米，这一价格与目前大源刚刚拍出的8410元/平方米的地块楼面价相当，“如果一旦新川板块与大源整体价格持平，以该楼盘为代表的新川板块未来将至少还有5000元/平方米的上涨空间。” 后起之秀 新川板块未来领涨城南 而事实上，从近两年的表现来看，城南上涨最快区域也正是新川板块。以中德英伦城邦姊妹项目——中德英伦联邦为例，该楼盘2011年5月开盘到今年9月份，其价格已经从开盘7500元/平方米涨至10000元/平方米，升值空间达42%，远超任何其他区域。 业界一致的观点是，整个新川板块目前已经进入了一个快速上升通道，以其目前具备的资源优势来说，已经具备直追大源的条件。而中德英伦联邦和英伦城邦这样的区域标杆项目就成为多数购房者实现傍上新川板块区域升值最好的借助物。据了解，目前中德英伦联邦一批次业主获利均已经超过20万，但很少有业主会出手，原因在于很多业主判断一致，即新川板块未来仍有巨大的升幅空间。 除此之外，中德英伦联邦的产品品质也是让业主难以割舍的理由。今年6月份，中德英伦联邦迎首次交房，五色砖、第三代防火防盗木质门、双层中空镀膜玻璃，两次成型的断桥铝合金窗户、日立电梯、三重五星级酒店材料标准的入户大堂等等高标准的品质一一兑现，业主满意率高达98%，这让购房者更加坚定的持有中德项目。 而在本身的产品方面，即将于10月13日开盘的中德英伦城邦，该项目目前主推的户型为90-120平方米的三房，比起市场大多数的小三房户型，这种户型不仅能够实现较好的生活品质，且能让购房者省去几年内换房的成本，再加上项目所处的地段也比目前上大多数小三房优越，兼备了兼备刚需与首改功能，成为多数购房者的最佳的主流性价比之选。 同时，在投资方面，从市场表现来看，由于在这种偏改善型大三房无论是在品质、一步到位、地段上都有着比一般小三房户型的优势，因此升幅空间也比小三房要可观的多，这点从中德英伦联邦两年高达42%的升幅便能印证。 从城南到新川，从新川到中德，在三者价值递进的过程中，中德项目的价值凸显无疑。专业人士分析，在整个城南和新川面临巨大的升值下，中德无疑也是购房者兑现这篇土地和城市红利的最好载体。
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