9600元/㎡卖地背后，成都又一区域即将大热
凤凰房产7月7日讯： “9600元/㎡ 成交！”，在6月29日的土地拍卖会上，位于武侯区簇锦街道办事处的住宅宗地，被苏南阳光城置业（苏州）有限公司，以接近万元的楼面单价、128.7%的高溢价率竞得！另外，土拍会上的另外10宗土地，在短短两小时内就被40家蜂拥而至的房企一抢而空，大部分以高溢价卖出，沉寂已久的成都土地市场迎来高潮，总计成交616.52亩土地，总价高达75.5亿元！
http://image18.poco.cn/mypoco/myphoto/20160710/23/53596874201607102315424038495856158_000.jpg
（高价宗地位置）
土拍疯狂背后的隐藏奥秘
“本次土拍的火热事实上是市场对成都经济发展和楼市价值的看好。”西南财经大学教授刘璐对本次土拍如是评价。
事实上，成都的土地和楼市市场还算比较“保守”，一线及沿海城市及更是“燥热”，全国众多一、二线城市“地王频出”已是常态，据统计，今年上半年全国已经涌现205宗地王，“天价地”更是不断刷新、此起彼伏。对此西南财经大学教授刘璐认为，目前中国正值信贷宽松期，企业拥有的大量资金却没有好的出口，房地产则是最好的选择，尤其是在一、二线热点城市的房地产，具有投资保值价值。
“资金潮下出现资产荒，好多国企手上都捏着两三百亿元，必须要投出去，而房地产无疑是相对安全又可以增值的资产。”中原地产首席分析师张大伟的说法印证了刘璐的观点。
除了是企业资金的“避风港”，从宏观层面上，房地产仍然还是中国GDP增长最为依赖的产业，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，以2016年第一季度的GDP分项增速来看，制造业的增速仅为5.5%，而交通运输更低，只有3.3%，显示了经济的活力明显减弱，均拖累了GDP，短期看不到回升的迹象。金融业的增速也只有8.1%，没有了去年股市的贡献，只有房地产业保持了9.1%的最高增速，支撑了GDP的增长。
欧阳捷还补充道，中国的结构转型还没有明显起色，只有房地产业能支撑GDP的增长目标，所以政策上国家还会通过城镇化、宽松货币、放松信贷等政策，支持房地产业的发展。
因此，无论是从经济、政策层面，上述的一切都在传达一个关键信号：房地产业仍然是吸纳资金、投资保值的最大且最优质“蓄水池”，无论对于是房企、普通投资者或者居民，房地产是资产配置最稳健的渠道。
话说回来，6.29成都土拍市场的火爆，也从侧面印证了当下经济环境下，众多品牌房企对于成都房地产市场后市的信心。
沿海城市的拿地热潮开始向西部中心城市转移，对于成都这样的“新一线城市”， 各大房企开始挖掘成都价值洼地和热点区域。正如，作为本次土拍的主角-武侯新城，四块土地全部溢价成交，更是创造了9600元/平的明星地块，区域价值被极度看好。
土拍侧面：武侯新城居住、商务价值被看好
楼面地价高达9600元/㎡地块所处的武侯新城，是个居住氛围醇熟、人口密集的大型居住区域。据不完全统计，区域内住宅小区已达226个，如除了团结社区、杜鹃花园等大型老社区外，还有保利花园、华宇楠苑、武海中华锦绣、置信丽都花园等大体量新住宅项目，其入驻氛围已相当成熟，在人口达到300万的武侯区，武侯新城占了三分之一。
产业发展也是硕果累累，在政府“产城一体”战略的高度重视下，围绕“3主导+1特色”现代产业体系，武侯产业园、武侯皮革城、“中国女鞋之都”等顺利运营，电子信息、科技研发、生物医药、文化创意等新兴产业积极孵化；目前，区域内已有近5000家企业入驻，其中包括联想、中石化等5家世界500强名企和川大智胜、利君股份等12家上市公司的总部或区域总部。
目前，武侯新城已经通达度进一步提升：两条横跨三环、连接武侯新城的快速初入城通道已经开通、地铁3号线的即将开通，由交通破局、城市外扩导入大量新增居民，片区的居住人口基数还将剧烈增长，所以公开资料显示，三年内武侯新城房价也一路走高，去化周期仅有3个月，人们选择在此区域置业的热度有升无减。
为此政府也将加快土地的供应，根据政府规划，未来五年里，武侯区还将推出4002亩的土地，住宅用地将占较大比例，以容纳未来的人口增量。
区域大热的背后隐患：商业严重缺位
人口增长、商务聚集、住宅爆发，区域成熟，无疑也带来海量商业消费需求。有调查显示，仅保利花园附近3公里内，就有80个住宅，15万常住人口；半径5公里内，消费潜力和聚集程度更加夸张：拥有226个住宅小区，72栋办公楼、125所学校、123所幼儿园，集中了40万的消费客群，其产生的家庭消费，商务消费，儿童娱教需求无法估量。
然而，但这样的需求却因集中式商业的缺失而被抑制。
剖析武侯新城的商业格局，三环外的武侯新城片区呈现的商业几乎是一片“空白”：目前无一家集中商业体运营，片区内大量居民不得不到三环内的中粮大悦城，甚至是远在五大花园板块的龙湖·金楠天街去消费。
事实上， “有城无市”、有住宅无商业的尴尬问题已经困扰区域居民多年。“尤其是缺品质较高、综合体类的商业。”刘璐很直接的告诉凤凰房产成都站。
“如果要喝咖啡、逛街买衣服，唱KTV、看电影，必须去大悦城，如果开车不仅担心堵车还要找车位，更麻烦！”居住在保利花园3期的赵女士抱怨道。根据凤凰房产成都的走访，不少居住在武兴路、武青路、武侯大道顺江段沿线的居民对此深有体会，“走路去逛街”成为区域内居民的共同心声。
居民的抱怨，本质上反映了武侯新城缺乏能快捷满足居民消费需求的“5分钟商业圈”，也就是区域商业中心，指得是居民步行五分钟内能够享受到综合式商业配套，一般是大致覆盖方圆2公里范围内，能够抓牢，吃透区域消费力的商圈。
商业人士指出，随着城市版图扩大、交通日趋拥堵，除了典型的专业市场及家居卖场等特殊商业市场外，没有人愿意去很远的地方购物休闲，“没有人愿意把时间花在路上！”一位资深的商业研究人士如是指出，这就让“区域商业中心”价值显著，而这正是正处快速发展期的武侯新城奇缺的配套。
破局希望：沉寂已久的三大商业体将陆续开业
虽然地铁3号线即将开通，区域交通已非常成熟，但武侯新城，要想成为成都新的宜居之所还差至关重要的一步，不过，如今迈出这一步的时机即将到来。
“事实上，武侯新城已经有3大正在规划或者修建中的集中式商业，只不过还在筹备阶段，所以片区一直很‘饥渴’，市民也一直在期待”中成房业张女士说道。三大集中式商业，指的是位于武侯大道、地铁3号线旁的城置·汇点，位于万兴路的武侯万达广场（原双楠尚品广场）以及在智谷大道的首信红星国际广场。
有分析人士解释到，这三家商业体并不是没意识到区域已经非常庞大的商业需求，而是各有各的进度和安排：譬如，双楠商品广场因为资金问题，曾陷停工之困，如今万达以“轻资产”的形式介入其商场后期的经营管理，项目才看似起死回生，但目前无论招商、工程等都还是一纸规划，开业时间预计推迟到2018年下半年；城置·汇点目前已完全是现房呈现，商业招商处于业态和品牌优化调整中，即将进入到开业前的最后阶段；而首信红星广场因为体量庞大，开发周期长，目前仅完成1期工程，2期工程正在修建中，商场预计将在2019年开业。
据城置·汇点相关负责人透露，项目目前工程施工及验收均已完成，招商工作也已接近尾声，电影院、大型超市等主力店都已确认合作，项目预计将在未来一年内开业。“城置·汇点的开业不仅能解区域五分钟商圈消费的燃眉之急，还将迅速提升项目在区域的价值和地位。”上述资深的商业研究人士如是表示。
在资产配置荒的背景下，人口密集、商务氛围日渐浓厚、交通成网的武侯新城投资价值进一步显现，城置·汇点的写字楼的热销则是最好的印证，刚刚过去的6月，城置·汇点的写字楼销售金额超过3200万，销售面积更是达到了4500㎡，根据中原地产2016年6月的成都主城区写字楼销售排名数据显示，城置汇点的销售面积排名全市第二。今年，地铁三号线还将迎来开通的重大节点，相信将会有更多的投资者看中武侯新城区域内综合类商业中心的投资潜力，筛选交通便利、业态优质且覆盖人群精准的商业综合体，作为优化资产配置的选择。
页:
[1]